O construcție există de zece sau cincisprezece ani. A fost ridicată fără autorizație de construire sau proprietarul s-a îndepărtat, în timpul lucrărilor, de ceea ce îi fusese autorizat. Nimeni nu a dispus desființarea ei, termenul pentru aplicarea sancțiunii contravenționale s-a împlinit, iar pentru clădire se plătește, poate, de ani buni, impozit. Înseamnă toate acestea că situația construcției este legală?

Răspunsul este mai puțin simplu decât ar putea părea. Noul Cod al amenajării teritoriului, urbanismului și construcțiilor, adoptat prin Legea nr. 169/2026, introduce o instituție care va interesa un număr important de proprietari: autorizația de regularizare.

Denumirea poate crea impresia că legiuitorul deschide pur și simplu o cale prin care construcțiile realizate fără autorizație pot fi legalizate ulterior. În realitate, mecanismul este mult mai nuanțat.

Regularizarea nu înseamnă că ceea ce a fost construit nelegal devine legal prin simpla formulare a unei cereri. Și nici că trecerea timpului, plata impozitelor sau prescripția răspunderii contravenționale conferă, prin ele însele, legalitate unei construcții.

Noul Cod încearcă, mai curând, să răspundă unei probleme pe care practica ultimelor decenii nu a reușit să o înlăture: ce facem cu acele construcții care există în realitate, uneori de foarte mult timp, dar a căror situație juridică nu corespunde cerințelor legii?

Prescripția amenzii nu a însemnat nici până acum legalizarea construcției

Pentru a înțelege schimbarea, trebuie lămurită mai întâi o confuzie destul de frecventă.

Sub regimul Legii nr. 50/1991, executarea unei construcții fără autorizație sau cu nerespectarea autorizației putea atrage răspunderea contravențională. Termenul de prescripție pentru constatarea contravenției și aplicarea amenzii era de trei ani.

Prin Decizia nr. 16/2020, pronunțată în recurs în interesul legii, Înalta Curte de Casație și Justiție a stabilit că, în cazul unei construcții terminate, termenul de prescripție curge de la data terminării în fapt a construcției.

Această soluție a fost importantă pentru proprietarii construcțiilor vechi. După împlinirea termenului, răspunderea contravențională nu mai putea fi angajată în aceleași condiții. Dar prescripția sancțiunii nu avea efectul de a transforma construcția neautorizată într-una autorizată. Diferența este esențială.

Una este să nu mai poată fi aplicată amenda pentru o faptă săvârșită în trecut și cu totul altceva este ca o construcție realizată fără autorizație să dobândească, numai prin trecerea timpului, o situație juridică conformă legii.

Aceeași delimitare poate fi desprinsă și din Decizia nr. 13/2019 a Înaltei Curți, prin care s-a stabilit că regimul special instituit în materia autorizării construcțiilor nu poate fi ocolit printr-o acțiune în constatarea dreptului de proprietate întemeiată pe accesiunea imobiliară artificială.

Cu alte cuvinte, nici prescripția și nici hotărârea judecătorească nu puteau fi transformate într-o cale alternativă de autorizare. Această distincție rămâne importantă și sub noul Cod.

Ce aduce nou autorizația de regularizare?

Noul Cod pornește de la o regulă simplă: atunci când au fost executate lucrări cu nerespectarea autorizației de construire sau fără autorizația necesară, titularul lucrării trebuie să solicite autorizația de regularizare.

De aici însă lucrurile încep să se diferențieze.

În regimul care va rămâne aplicabil după perioada de tranziție, regularizarea nu este deschisă oricărei construcții. Codul stabilește anumite categorii pentru care poate fi emisă o asemenea autorizație: în principal, locuințe unifamiliale cu regim de înălțime P sau P+1 și o suprafață construită desfășurată de cel mult 150 mp, anumite anexe ale locuințelor, anexe gospodărești sau ale exploatațiilor agricole, precum și lucrări de închidere a balcoanelor, în condițiile prevăzute de lege.

Prin urmare, autorizația de regularizare nu devine o procedură generală prin care orice construcție realizată fără autorizație va putea fi păstrată ulterior.

Există însă o excepție foarte importantă. Un an în care și alte construcții vor putea fi regularizate

Pentru o perioadă de maximum un an de la intrarea în vigoare a noului Cod, legea extinde posibilitatea regularizării și asupra altor categorii de construcții decât cele care vor beneficia, ulterior, de regimul permanent.

Acest an va reprezenta, în realitate, o perioadă de tranziție importantă pentru proprietarii construcțiilor executate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia.

Dar termenul de un an nu trebuie înțeles ca o amnistie generală. Nu este suficient ca proprietarul să declare existența construcției și să solicite recunoașterea ei. Construcția trebuie să poată trece testul legii.

O construcție existentă trebuie să poată fi și o construcție admisibilă

Aceasta este, poate, ideea centrală a noii proceduri. Pentru regularizare trebuie verificată încadrarea lucrărilor în reglementările de urbanism aplicabile, respectarea cerințelor fundamentale privind calitatea în construcții, precum și îndeplinirea celorlalte condiții prevăzute de Cod.

Iar verificarea nu se limitează la întrebarea dacă imobilul este suficient de rezistent pentru a nu pune în pericol persoanele care îl folosesc.

Expertizele tehnice trebuie să privească, după caz, rezistența mecanică și stabilitatea, securitatea la incendiu, igiena, sănătatea și mediul, siguranța și accesibilitatea în exploatare, protecția împotriva zgomotului, economia de energie și izolarea termică.

Separat, trebuie respectate reglementările urbanistice.

De aici rezultă o distincție foarte importantă:

„Construcția este sigură?” și „Construcția poate exista legal în acel loc și în acea formă?” nu sunt aceeași întrebare.

O clădire poate fi perfect stabilă din punct de vedere tehnic și, cu toate acestea, să nu respecte retragerile, regimul de înălțime, indicatorii urbanistici, funcțiunea admisă sau alte reguli aplicabile zonei în care a fost construită.

Într-o asemenea situație, simpla expertiză care confirmă siguranța clădirii nu este suficientă pentru regularizare.

Uneori, construcția va putea fi modificată pentru a deveni conformă

Noul mecanism nu reduce însă toate situațiile la două variante extreme: regularizare sau desființare integrală.

Dacă există soluții prin care construcția poate fi adusă în conformitate cu cerințele urbanistice sau tehnice, autoritatea poate impune realizarea unor lucrări în acest scop.

În anumite cazuri poate deveni necesară inclusiv desființarea unei părți din construcție.

Este o diferență importantă.

Un proprietar care a construit, de exemplu, mai mult decât îi permiteau reglementările aplicabile ar putea ajunge în situația în care menținerea întregii construcții nu este posibilă, dar înlăturarea părții neconforme permite păstrarea restului imobilului.

De aceea, fiecare situație trebuie analizată individual. În materia urbanismului, câțiva metri, un nivel suplimentar, o retragere nerespectată sau schimbarea destinației unei construcții pot modifica substanțial răspunsul juridic.

Regularizarea este posibilă, dar nerespectarea legii are un cost

Legiuitorul a încercat să evite o consecință care ar fi fost greu de justificat: ca persoana care a construit fără autorizație să ajungă, prin regularizarea ulterioară, într-o situație economică similară cu aceea a proprietarului care a respectat procedura înainte de începerea lucrărilor.

Pentru construcțiile care beneficiază de regimul tranzitoriu, Codul stabilește costuri semnificativ mai mari.

Cotele datorate pentru controlul de stat în amenajarea teritoriului, urbanism și construcții, precum și taxele pentru certificatul de urbanism și autorizarea construirii sunt, în situațiile prevăzute de lege, de zece ori mai mari decât cele care ar fi fost datorate dacă procedura legală ar fi fost urmată de la început.

Este unul dintre argumentele cele mai clare pentru care autorizația de regularizare nu trebuie confundată cu o amnistie.

Legiuitorul permite remedierea situației, dar nu o face în aceleași condiții în care s-ar fi aflat cel care a respectat legea înainte de a construi.

Dar construcțiile vechi, pentru care amenda s-a prescris?

Aceasta va fi, probabil, una dintre întrebările cele mai frecvente.

Să presupunem că o casă a fost construită fără autorizație cu cincisprezece ani în urmă. Termenul de prescripție a răspunderii contravenționale s-a împlinit de mult. Înseamnă că proprietarul poate ignora noul Cod? Nu neapărat.

Trebuie să revenim la distincția de la care am pornit: prescripția răspunderii contravenționale și legalitatea construcției sunt lucruri diferite.

O răspundere contravențională deja prescrisă nu poate fi pur și simplu readusă la viață printr-o lege nouă. Principiul neretroactivității legii trebuie respectat. Dar construcția continuă să existe, iar situația sa juridică poate continua să fie neconformă.

Noul Cod nu trebuie, așadar, citit ca și cum ar șterge prescripția deja împlinită și ar permite sancționarea din nou a unei fapte pentru care răspunderea s-a stins. El instituie însă, pentru viitor, un nou regim juridic al construcțiilor care există fără ca situația lor să fi fost regularizată.

Tocmai de aceea, pentru proprietarul unei construcții vechi, întrebarea utilă nu mai este doar: „Mai pot fi amendat pentru ceea ce am construit atunci?” ci și: „Care este astăzi situația juridică a construcției mele și poate ea fi regularizată?” Diferența dintre cele două întrebări este importantă.

Plata impozitului nu înseamnă că imobilul este legal

O altă confuzie frecventă este legată de fiscalizarea construcției. „Plătesc impozit pentru casă de ani de zile. Dacă primăria îmi încasează impozitul, cum poate spune că imobilul nu este legal?”

Noul Cod înlătură foarte clar această confuzie.

Pentru clădirile executate fără respectarea autorizației sau a procedurilor legale și care nu au fost regularizate, legea prevede, în condițiile sale, chiar majorarea cu 100% a impozitului pe clădire, de la constatarea situației de construire neautorizată și până la regularizare sau desființarea lucrărilor.

Mai important decât cuantumul este însă principiul formulat de lege: plata acestui impozit nu produce efecte asupra regularizării construcției. Cu alte cuvinte, fiscalizarea unei clădiri nu echivalează cu autorizarea ei. Primăria poate încasa impozitul datorat pentru existența unei construcții fără ca, prin aceasta, să confirme că edificarea sa a respectat legislația în materia urbanismului și construcțiilor.

Ce se întâmplă după expirarea perioadei de un an?

Aceasta este partea noului regim care merită cea mai mare atenție.

După expirarea perioadei tranzitorii, Codul prevede posibilitatea desființării lucrărilor neautorizate, cu recuperarea cheltuielilor, iar în cazurile prevăzute de lege autoritatea locală are obligația de a solicita instanței desființarea construcțiilor care nu au obținut autorizația de regularizare.

Instanța poate dispune desființarea totală sau parțială ori măsuri pentru readucerea la situația anterioară.

În cazul procedurii judiciare, Codul stabilește inclusiv obligația primarului de a formula cererea în numele unității administrativ-teritoriale în termenul prevăzut de lege după expirarea perioadei de regularizare.

Această parte a reglementării va genera, fără îndoială, probleme de interpretare, mai ales în privința construcțiilor foarte vechi și a raportului dintre efectele juridice produse sub vechea lege și noul regim aplicabil după intrarea în vigoare a Codului.

De aceea, ar fi prematur să afirmăm că orice construcție veche, pentru care răspunderea contravențională s-a prescris cu mulți ani în urmă, va putea fi automat desființată după expirarea perioadei de un an.

Prescripția răspunderii contravenționale, posibilitatea regularizării și măsura desființării sunt instituții juridice distincte, iar aplicarea în timp a noii reglementări va trebui analizată cu respectarea principiului neretroactivității legii și, inevitabil, va fi clarificată și prin practica instanțelor.

Ceea ce poate fi spus cu certitudine este că proprietarul unei construcții vechi nu ar trebui să confunde împlinirea termenului de prescripție a răspunderii contravenționale cu rezolvarea definitivă a situației juridice a construcției.

Ce ar trebui verificat înainte de a solicita regularizarea?

Înainte de depunerea unei cereri la autoritatea locală, este utilă o analiză a situației concrete a imobilului.

Nu este suficient să știm că o construcție a fost realizată fără autorizație. Contează când a fost executată, dacă a existat o autorizație și lucrările s-au îndepărtat de aceasta, ce documentații urbanistice sunt aplicabile în prezent, dacă imobilul se află într-o zonă protejată, dacă sunt respectați indicatorii urbanistici, retragerile și regimul de înălțime, dacă există probleme tehnice și, mai ales, dacă eventualele neconformități pot fi remediate.

Uneori răspunsul va fi relativ simplu.

Alteori, înainte de orice cerere de regularizare, va fi necesară o analiză juridică, urbanistică și tehnică împreună.

Pentru că depunerea unei cereri nu schimbă construcția existentă. Ea aduce însă situația acesteia în fața autorității competente, care va trebui să o analizeze prin raportare la cerințele legii.

Regularizarea nu este o amnistie

Poate că aceasta este ideea care descrie cel mai bine noua reglementare. Noul Cod recunoaște existența unei realități pe care dreptul nu o poate ignora: în România există numeroase construcții realizate fără autorizație sau cu nerespectarea acesteia, unele vechi de mulți ani.

În loc să lase toate aceste situații într-o zonă de incertitudine, legiuitorul deschide, pentru o perioadă limitată, o posibilitate mai largă de conformare.

Dar posibilitatea de a cere regularizarea nu trebuie confundată cu dreptul de a o obține.

Construcția trebuie să poată fi compatibilă cu cerințele urbanistice și tehnice ale legii. Acolo unde este posibil, neconformitățile vor putea fi remediate. Acolo unde nu este posibil, existența construcției de mai mulți ani nu va constitui, prin ea însăși, o garanție a menținerii sale.

Iar pentru construcțiile vechi, poate cea mai importantă schimbare este una de perspectivă.

Până acum, întrebarea proprietarului era adesea: „S-a prescris amenda?” Odată cu noul Cod, întrebarea ar trebui să devină: „Poate construcția mea să intre în legalitate?”

Pentru că între faptul că o construcție există de mult timp și dreptul ei de a rămâne există o diferență pe care simpla trecere a timpului nu o poate înlătura.