În materia vânzării terenurilor agricole situate în extravilan există o împrejurare pe care numeroși proprietari o descoperă abia în momentul în care intenționează să încheie contractul de vânzare. Deși au identificat cumpărătorul și au convenit asupra tuturor condițiilor tranzacției, autentificarea contractului nu poate avea loc imediat, deoarece înstrăinarea acestor terenuri este supusă unei proceduri speciale prevăzute de Legea nr. 17/2014.

Am ales să abordez acest subiect deoarece, în practică, multe persoane descoperă existența dreptului de preempțiune abia în momentul în care intenționează să încheie contractul de vânzare.  De cele mai multe ori, proprietarii aflau despre obligațiile impuse de lege abia după inițierea demersurilor necesare vânzării, ceea ce conducea la amânarea tranzacției și, uneori, la apariția unor dificultăți care ar fi putut fi evitate printr-o informare juridică prealabilă.

Reglementarea are în centrul său dreptul de preempțiune, adică dreptul recunoscut anumitor categorii de persoane de a cumpăra terenul cu prioritate, în aceleași condiții în care proprietarul intenționează să îl vândă cumpărătorului ales de acesta. Prin urmare, în cazul terenurilor agricole extravilane, simplul acord dintre vânzător și cumpărător nu este suficient pentru încheierea valabilă a contractului de vânzare.

Instituirea acestui mecanism nu reprezintă o limitare arbitrară a dreptului de proprietate. Prin adoptarea Legii nr. 17/2014, legiuitorul a urmărit protejarea unor interese considerate de interes public, precum consolidarea exploatațiilor agricole, încurajarea activităților agricole și evitarea fragmentării excesive a terenurilor. Din această perspectivă, dreptul de preempțiune constituie un instrument prin care se încearcă menținerea unui echilibru între libertatea proprietarului de a dispune de bunul său și interesul general privind exploatarea terenurilor agricole.

Tocmai pentru realizarea acestor obiective, legea stabilește atât categoriile de persoane care beneficiază de dreptul de preempțiune, cât și ordinea în care acesta poate fi exercitat. Prioritatea revine, în primul rând, coproprietarilor, rudelor de gradul I, soțului sau soției și rudelor ori afinilor până la gradul al III-lea inclusiv. Urmează proprietarii investițiilor agricole existente pe teren și arendașii, apoi proprietarii și arendașii terenurilor agricole vecine, tinerii fermieri, Academia de Științe Agricole și Silvice „Gheorghe Ionescu-Șișești” și unitățile de cercetare-dezvoltare din domeniul agricol, persoanele fizice care au domiciliul sau reședința în unitatea administrativ-teritorială în care este situat terenul ori în unitățile administrativ-teritoriale vecine și, în ultimul rând, Agenția Domeniilor Statului.

Această ordine nu are un caracter orientativ, ci este obligatorie și trebuie respectată în cadrul procedurii de înstrăinare.

Este important de subliniat și faptul că aceste dispoziții nu se aplică tuturor terenurilor, ci exclusiv terenurilor agricole situate în extravilan care sunt înstrăinate prin vânzare. Tocmai de aceea, înainte de inițierea oricăror demersuri, este recomandabilă verificarea regimului juridic al imobilului și a condițiilor speciale aplicabile tranzacției.

De asemenea, procedura privind exercitarea dreptului de preempțiune nu reprezintă o simplă formalitate administrativă. Dimpotrivă, legiuitorul i-a conferit o importanță deosebită, sancționând cu nulitatea absolută înstrăinarea terenurilor agricole extravilane realizată cu nerespectarea dreptului de preempțiune sau a celorlalte condiții prevăzute de Legea nr. 17/2014.

Din acest motiv, orice proprietar care intenționează să vândă un teren agricol situat în extravilan ar trebui să solicite consultanță juridică încă din etapa pregătirii tranzacției, fie notarului public care va instrumenta actul, fie avocatului ales. O verificare realizată înainte de inițierea procedurii poate preveni întârzieri, costuri suplimentare și dificultăți juridice care, odată apărute, sunt întotdeauna mai dificil de remediat.

Cunoașterea legii înainte de încheierea unei tranzacții nu reprezintă doar o măsură de prudență. De cele mai multe ori, ea constituie cea mai sigură garanție că transferul dreptului de proprietate se va realiza în condiții de deplină siguranță juridică.